800 000 euros. C’est le prix moyen d’un appartement de 80 m² à Paris, mais aussi l’écart vertigineux que peut représenter le passage d’un logement à un autre dans la même ville. Pour les propriétaires qui jonglent entre acquisition et revente, l’équation n’est jamais simple. Certaines banques consentent à avancer 80 % de la valeur du bien mis en vente, d’autres se montrent nettement plus prudentes et serrent la vis selon leurs propres critères. Chaque établissement applique ses propres règles, qui varient selon votre patrimoine, l’adresse du bien ou encore le délai jugé raisonnable pour finaliser la vente.
Impossible d’échapper à la règle : le montant que la banque acceptera de vous prêter dépendra tout autant de son appétit pour le risque que de votre capacité d’emprunt. Les offres fluctuent parfois du simple au double, d’où l’intérêt réel de comparer plusieurs établissements.
Comprendre le prêt relais : principes, conditions et profils concernés
Le prêt relais ne ressemble à aucun autre crédit immobilier : il a été conçu pour permettre à un propriétaire de financer l’achat de son futur logement sans attendre la vente de celui qu’il occupe encore. Une sorte de passerelle financière, qui évite de devoir brader ou délaisser un bien, faute d’avoir le temps ou les ressources nécessaires pour mener de front deux transactions.
Ce dispositif vise surtout les secundo-accédants, les investisseurs locatifs ou encore les SCI qui souhaitent céder un bien avant d’en acquérir un autre. Les banques adaptent leur analyse à chaque dossier : profil de l’emprunteur, nature du projet, solidité financière, rien n’est laissé au hasard. Plusieurs variantes de prêt relais existent, pour s’adapter aux situations concrètes :
- Prêt relais sec : réservé aux achats dont le montant est inférieur ou équivalent à la valeur de revente.
- Prêt relais adossé : utilisé quand le nouveau bien coûte plus cher que le précédent, combiné alors à un crédit immobilier classique.
- Prêt relais rachat ou achat-revente : intègre le prêt relais dans une restructuration globale des prêts en cours.
La durée d’un prêt relais ne dépasse généralement pas 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Au terme du contrat, la vente de l’ancien bien doit permettre de rembourser la somme avancée. Si la vente n’aboutit pas, la solution de repli consiste à convertir le prêt relais en crédit immobilier classique, souvent à des conditions moins avantageuses.
La banque protège ses arrières : une hypothèque ou un engagement notarié sur la vente sont fréquemment exigés en garantie. S’entourer d’un courtier immobilier peut faire toute la différence pour négocier au mieux et verrouiller les conditions. Gardez aussi en tête la règle des 35 % maximum de taux d’effort, telle que recommandée par le Haut Conseil de Sécurité Financière. Cette vigilance évite de se retrouver avec un bien invendable ou un taux d’endettement déraisonnable.
Quels critères influencent le montant d’un prêt relais et comment l’estimer ?
Le montant du prêt relais n’est jamais fixé au hasard : plusieurs paramètres entrent en ligne de compte, minutieusement étudiés par la banque. Le point de départ, c’est la valeur estimée du bien à céder. Les banques avancent généralement entre 50 % et 80 % de cette valeur, avec une moyenne autour de 70 %. Ce ratio reflète leur prudence face à un marché parfois capricieux ou à un bien qui pourrait se vendre moins cher que prévu.
Autre critère de poids : la situation financière du demandeur. Revenus réguliers, taux d’endettement sous la barre des 35 %, apport personnel d’au moins 10 % : le dossier doit être complet, solide, et ne souffrir d’aucun incident bancaire récent. Il doit également inclure un mandat ou compromis de vente, des justificatifs de revenus et une estimation professionnelle crédible du bien.
La banque évalue aussi la facilité à revendre le logement. Un bien atypique, mal situé ou surévalué verra souvent son financement réduit. Le taux d’intérêt appliqué est plafonné par le taux d’usure fixé par la Banque de France. L’assurance emprunteur s’ajoute au coût total du crédit.
Voici les éléments principaux passés au crible par les banques lors de l’étude du dossier :
- Valeur du bien à vendre : base de calcul, vérifiée par expertise
- Capacité de remboursement : étude des revenus, dettes déjà existantes, stabilité professionnelle
- Documents requis : mandat de vente, compromis, titres de propriété, bulletins de salaire
- Conditions du marché : attractivité du secteur, délais moyens de vente
Croisez ces indicateurs pour affiner le montant mobilisable, sans négliger la dynamique locale ni votre stratégie de vente. La banque attend cohérence et sécurité, rien de moins.
Simulation et conseils pour évaluer le coût réel de votre prêt relais
Avant de s’engager, il est sage d’effectuer une simulation de prêt relais rigoureuse. Approximations et calculs rapides sont à proscrire : chaque paramètre pèse lourd. Le coût réel du prêt ne se limite jamais au taux affiché. Il convient d’ajouter l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire liés à l’acquisition du nouveau bien, mais aussi la mainlevée d’hypothèque et, parfois, des indemnités de remboursement anticipé.
Deux modes de remboursement existent. Avec la franchise partielle, vous réglez chaque mois les intérêts et l’assurance ; la franchise totale reporte tous les paiements jusqu’à la revente de l’ancien bien. Ce choix n’est pas anodin : il a un impact direct sur la trésorerie du foyer tout au long du prêt relais.
| Coût à intégrer | Exemple pour 200 000 € |
|---|---|
| Taux d’intérêt (2,5 % sur 12 mois) | 5 000 € |
| Assurance emprunteur (0,36 %) | 720 € |
| Frais de dossier | 500 à 1 500 € |
Comparer les offres de plusieurs banques, c’est donner un coup d’avance à votre projet. Négociez la suppression des indemnités de remboursement anticipé lors de la souscription d’un prêt relais couplé à un prêt immobilier classique. Ne négligez pas non plus les écarts de prix sur l’assurance : à montant égal, le coût global peut varier sensiblement.
Faire appel à un courtier immobilier permet d’affiner la simulation, d’anticiper les embûches de la revente et d’ajuster chaque paramètre à la réalité. Les simulateurs en ligne offrent une première estimation, mais rien ne remplace un expert pour coller au plus près du marché… et éviter les mauvaises surprises.
Un prêt relais, c’est un pari sur l’avenir : bien préparé, il ouvre la voie à de nouveaux horizons immobiliers. Mal anticipé, il peut se transformer en course contre la montre. À chacun de choisir la cadence qui lui ressemble.
